Inmobiliario

La transmisión de propiedad de un inmueble debe formalizarse en escritura pública otorgada ante notario, quien verifica la titularidad, calcula y entera los impuestos, y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La compraventa es de competencia local, por lo que el procedimiento y requisitos específicos se rigen por el Código Civil de cada estado. La inscripción registral es la que otorga oponibilidad frente a terceros.

El due diligence inmobiliario es la revisión exhaustiva del estado jurídico, fiscal, registral, urbanístico y físico de un inmueble antes de adquirirlo, para detectar riesgos ocultos como gravámenes, embargos, adeudos o irregularidades de uso de suelo. Abarca al menos la escritura inscrita, el certificado de libertad de gravamen, la situación del predial y el agua, el uso de suelo y la identidad y capacidad del vendedor. Su objetivo es dar certeza jurídica y poder negociar o desistir con información completa.

El Registro Público de la Propiedad da publicidad y seguridad jurídica a los actos sobre inmuebles; la inscripción acredita la titularidad y situación jurídica vigente de cada predio mediante su folio real. El certificado de libertad de gravamen es el documento que emite el Registro y revela si existen hipotecas, embargos, servidumbres u otras limitaciones; tiene vigencia temporal limitada. Los registros son de competencia estatal, por lo que requisitos, plazos y vigencias varían por entidad.

El arrendamiento obliga a una parte a conceder el uso o goce temporal del inmueble y a la otra a pagar una renta cierta; el arrendador debe entregar y conservar el bien apto para su uso y el arrendatario pagar puntualmente, usarlo conforme a lo pactado y devolverlo. Conforme al Código Civil Federal (art. 2398), el arrendamiento no puede exceder de diez años para habitación y veinte años para comercio o industria. Es materia de competencia local, por lo que las reglas específicas se rigen por el Código Civil de cada estado; conviene pactar con detalle rentas, garantías, mantenimiento y causales de terminación.

El artículo 27, fracción I, constitucional prohíbe a los extranjeros la propiedad directa de tierras y aguas en una franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km en las playas (zona restringida). Para fines residenciales, el extranjero accede al uso y goce mediante un fideicomiso en banco mexicano que requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (art. 11 de la Ley de Inversión Extranjera) y tiene una vigencia máxima de 50 años, prorrogable (art. 13). Para fines no residenciales, una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede adquirir el dominio directo y dar aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores (art. 10).

Al adquirir, se causa el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI, en algunos estados ISABI), que paga una sola vez el comprador y se calcula sobre el valor más alto entre precio, valor catastral y avalúo. Es un gravamen de competencia local cuya tasa varía por estado y municipio (aproximadamente entre 2% y 5.7% según la entidad; la Ciudad de México aplica tarifa progresiva). El predial es un impuesto municipal anual y recurrente sobre el valor catastral, con tasas y cuotas que fija cada municipio.

La propiedad privada está inscrita a nombre de una persona o empresa en el Registro Público de la Propiedad y puede transmitirse por escritura ante notario; la tierra ejidal es propiedad social regulada por la Ley Agraria y, en principio, no puede venderse a particulares sin un proceso previo. Para incorporarla al comercio se requiere, vía asamblea ejidal, adoptar el dominio pleno y obtener el título ante el Registro Agrario Nacional (RAN), para luego inscribirlo en el Registro Público. Adquirir tierra ejidal sin dominio pleno genera inseguridad jurídica e impide escriturar.

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio que solo genera obligaciones de hacer —celebrar la compraventa definitiva— y no transmite la propiedad; conforme al Código Civil Federal (art. 2246) debe constar por escrito, contener los elementos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. Las arras son una entrega de dinero que garantiza o confirma el acuerdo, mientras la pena convencional fija de antemano la indemnización por incumplimiento. Por ser materia local, su regulación específica varía según el Código Civil de cada estado.